Trendy realitního trhu v České republice a oceňování nízkoenergetických budov

V prvním čtvrtletí roku 2010 pokračuje kvantitativní pokles realitních transakcí, stejně tak jako tomu bylo v roce 2009, a nese sebou i další pokles cen.

„Podle většiny ukazatelů se zdá, že letošní rok se bude v mnoha ohledech podobat roku loňskému. Můžeme očekávat nízký počet realizovaných prodejů a to jak nových, tak i užívaných nemovitostí. Ceny bytů v prima rate lokalitách, zejména v Praze, mohou i nadále stoupat zatímco ceny bytů v panelových domech ještě nedosáhly svého dna. U korporátních nemovitostí lze očekávat další pokles poptávky“ říká k výhledu realitního trhu Ing. Petr Ort, Ph.D. vedoucí katedry oceňování majetku Bankovního institutu VŠ.

Spojením ekonomické a finanční krize nedošlo k jevu, který je za jiných ekonomických krizí obvyklý, a to k přelévání portfoliových investic z akcií a jiných cenných papírů do nemovitostí. Během „standardních“ ekonomických  krizí jsou nemovitosti a zlato chápány jako komodity se spolehlivou a stabilní hodnotou, do kterých se v době krize investuje. Někdy dochází dokonce k tak paradoxnímu vývoji, že ceny nejlepších nemovitostí během krize stoupají. K podobným jevům během posledního roku (až na výjimky) nedošlo zejména proto, že potenciálním investorům chybí finanční zdroje na provedení  zamýšlených operací.

V roce 2010 prokazatelně dochází k oživení nejvíce postižených regionálních trhů (Florida), dočasně došlo také k růstu akciových trhů. V Evropě,  s jistými výjimkami jako je Švýcarsko a Lucembursko, bohužel pokračuje relativně nepříznivý trend vývoje, zvláště v sektoru korporátních nemovitostí. Je otázkou, zda se vzhledem k rozvíjejícím se trendům tzv. „virtuálních kanceláří“, práce z domova, dodávek „just in time“ a zejména restrukturalizaci  hospodářství od primárního a sekundárního sektoru k sektoru terciárnímu (služby) někdy vrátí poptávka po některých typech staveb na původní hodnoty před krizí. Spíše se zdá, že řada staveb se stane na trhu neuplatnitelnými a budou buď odstraněny nebo poslouží jako brownfield. Naopak lze předpokládat, že dobrou investicí budou (v dlouhodobém horizontu) pozemky, zvláště ty, které jsou umístěny v prima rate lokalitách. Z hlediska analýzy trhu je totiž třeba mít stále na paměti, že pozemky jsou „vzácným zbožím“ – statkem, který nelze reprodukovat a tedy statkem, jehož nabídka je jednou provždy dána a je zcela nepružná (na rozdíl od staveb, které dokážeme libovolně vytvářet, měnit a odstraňovat). Tak jak musí logicky v dlouhodobém horizontu růst poptávka po stále vzácnějších pozemcích, musí při nepružné nabídce vzrůstat i jejich cena.

Příliv zahraničních investic -  až na výjimky jako byl prodej kancelářského komplexu Geminy v Praze 4, se příliv zahraničních investic do nákupu českých nemovitostí zastavil. V roce 2009 se uskutečnily investiční transakce ve výši 263 milionů euro, což ve srovnání s rokem 2008 představuje pokles o 86%.  Nejvíce byl postižen sektor korporátních nemovitostí, např. výstavba logistických center poklesla o 77 % ve srovnání s rekordním rokem 2007, podobně tomu je i u výstavby průmyslových budov a administrativních objektů umístěných mimo hlavní město.

Oproti očekávání, někdy nepříliš zdůvodnitelnému, nedošlo ani k oživení v sektoru nájmů. U nájmů bytů byl očekáván substituční efekt – tedy to, že zájemci o bydlení, kteří nezískají hypoteční úvěr budou řešit své bytové potřeby formou nájmu. Vzhledem k omezení nabídky pracovních míst a horšímu uplatnění zvláště začínajících pracovníků (absolventů škol) nedošlo k výraznému navýšení poptávky, a proto se také výrazněji nezměnily ceny nájmů. U nájmů korporátních staveb (administrativní budovy, nákupní centra, sklady) je situace v oblasti nájmů v reálném stavu dokonce ještě horší než uvádějí oficiální statistiky. V mnoha případech totiž dochází k tomu, že firmy, které ukončily nebo omezily svojí činnost ještě nějakou dobu platí nájmy, obvykle proto, že je pro ně výhodnější ještě několik měsíců platit nájem z fakticky nevyužívaných prostor místo jednorázového zaplacení větší smluvní pokuty při předčasném vypovězení nájmu.
Český bankovní sektor zůstává stabilní a stále trvá úvěrová obezřetnost českých bank spojená s přísnými pravidly pro poskytování úvěrů.

Nízkoenergetická výstavba

Pasivní a nízkoenergetické budovy představují z dlouhodobého hlediska jednoznačně ekonomickou a energetickou výhodu, a tím finančně bezpečnou a nezávislou pozici vlastníka či uživatele budovy. V případě firem jde o nespornou konkurenční výhodu. V případě obyvatel jde o nejbezpečnější a na společnosti nezávislou formu zabezpečení na stáří.

Vývoj nízkoenergetické výstavby předběhl či předbíhá v mnoha směrech platnou legislativu, či zažité principy oceňování nemovitého majetku. Z pohledu vlastního oceňování nemovitého majetku je důležité umět poznat a ocenit nízkoenergetickou výstavbu a zůstat při oceňování nohama na zemi. Z určitých důvodů je možné pohlížet na úspory nákladů jako na zdroj příjmu. Základní filozofie a pravidla v oceňování jsou stále platná při jejich modifikaci na specifika nízkoenergetických budov.

V současnosti má oceňování nízkoenergetických budov několik základních problematických oblastí jako je například nedostatek zkušeností a historie, nejsou zavedeny obecné zvyklosti a standardy, nezažitá terminologie často s více významy, nerozvinutý trh,nedostatečná znalost nových technologií, rychlé zastarávání nedávno nových technologií, technologický vývoj předbíhá legislativní rámec.

Přidáno: 19.04.2010, Zdroj: Bankovní institut vysoká škola, a.s.

Přečtěte si novinky z oblasti vzdělávání a školství na portálu Vzdělání.CZ. Tipy pro studenty, tipy pro učitele, aktuality ze světa vysokých škol či výuky jazyků. Přinášíme Vám také kulturní servis, doporučujeme knížky, které stojí za to si přečíst. Pobavte se a vzdělávejte se na portálu Vzdělání.CZ!

EKONOMICKÉ FAKULTY - přípravné kurzy

Intenzivní přípravné kurzy na přijímací zkoušky na ekonomické fakulty, jejichž součástí je zkuška z matematiky a cizího jazyka. Studenti mají vysoké procento úspěšnosti u přijímacích zkoušek a s kurzy i lektory je spokojeno přes 94% účastníků kurzů.

[ x ]

Přečtěte si

Proběhla diseminační konference programu Erasmus+ odborné vzdělávání a příprava
V listopadu 2017 proběhla v Českých Budějovicích celostátní konferenci věnovanou oslavám 30. výročí existence vzdělávacích programů EU.